Hak atas Tanah Menurut Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA)
Makalah ini disusun untuk memenuhi salah satu tugas pada mata kuliah
“Hukum Pertanahan”
Makalah ini disusun untuk memenuhi salah satu tugas pada mata kuliah
“Hukum Pertanahan”
Disusun oleh:
Zikri Fadli AS
Bayyad Saiful H
M. Amin Athori
Dosen Pengampu:
SUYITNO SH.I, M.A
JURUSAN SYARI’AH
PROGRAM STUDI AKHWAL AS-SYAHSIYAH SEMESTER GANJIL (5)
SEKOLAH TINGGI AGAMA ISLAM NEGERI (STAIN)
PONOROGO
2015
BAB I
PENDAHULUAN
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam kehidupan manusia, tanah merupakan faktor yang sangat penting. Karena pada kehidupan manusia sama sekali tidak dapat dipisahkan dari tanah. Manusia hidup di atas tanah (bermukim) dan memperoleh bahan pangan dengan cara mendayagunakan tanah, lebih dari itu tanah juga mempunyai hubungan yang emosional dengan manusia. Setiap orang tentu memerlukan tanah, bukan hanya dalam kehidupannya saja, untuk meninggalpun manusia masih memerlukan tanah sebagai tempat peristirahatan. Manusia hidup senang serba kecukupan jika mereka dapat menggunakan tanah yang dikuasai atau dimilikinya sesuai dengan hukum alam yang berlaku, dan manusia akan dapat hidup tentram dan damai jika mereka dapat menggunakan hak-hak dan kewajibannya sesuai dengan batas-batas tertentu dalam hukum yang berlaku yang mengatur kehidupan manusia itu dalam masyarakat. Demikianlah sedikit ilustrasi dari isi makalah ini yang berjudul”hak atas tanah menurut undang-undang pokok agrarian” dan semoga menjadi tambahan wawasan pengetahuan serta pemahaman dari makalah yang telah ada ini.
B. Rumusan Masalah
1. Apa pengertian dan jenis masing masing hak atas tanah
2. Bagaimana Subjek dari objek masing masing hak atas tanah
3. Apa saja hak- hak yang dapat dibebani hak tanggunga
BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian hak atas tanah
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut.
sedangkan Pengertian Hak Atas Tanah Menurut UUPA Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa “bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara termaktub dalam UUPA (pasal 1 ayat 2) yang memberi wewenang kepada Negara untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa;
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, dan ruang angkasa; dan
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang -orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Tujuan hak mengusai Negara atas bumi, air, ruang angkasa adalah untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil, dan makmur.
Hak menguasai Negara atas bumi, air, dan ruang angkasa dalam pelaksanaanya dapat dikuasai kepada daerah (Pemerintah Daerah) dan masyarakat-masyarakat hukum adat sekedar diperlukan dana tidak bertentangan dengan kepentingan nasional menurut ketentuan ketentuan peraturan pemerintah.
Dasar hukum ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam pasal 4 Ayat (1) UUPA, yaitu “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai dari yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang orang, baik sendiri, maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan badan hukum.”
Jenis jenis Hak Atas Tanah
1. Hak Milik
Menurut ketentuan pasal 20 undang-undang pokok agraria yang berbunyi : “hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.”
2. Hak Guna Usaha
menurut ketentuan pasal 28 undang-undang pokok agraria yang berbunyi : “hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka aktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.”
3. Hak Pakai
Menurut ketentuan pasal 41 undang-undang pokok agrarian yang berbunyi: “hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang member wewenang dan keajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.”
4. Hak Sewa
5. Hak Membuka Tanah
6. Hak Memungut Hasil Hutan
B. Subjek dari Objek masing-masing Hak atas Tanah
Subjek hak atas tanah atau pihak- pihak yang dapat memiliki atau menguasai hak atas tanah, adalah;
1. Perseorangan
a. perseorangan atau sekelompok orang secara bersama-sama warga negara Indonesia.
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
2. Badan hukum
a. Badan yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, misalnya departemen, pemerintah daerah, perseroan terbatas, yayasan.
b. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, misalnya bank asing yang membuka kantor perwakilan di Indonesia.
c. Badan hukum privat, misalnya perseroan terbatas, yayasan.
d. Badan hukum public, misalnya departemen, pemerintah daerah.
C. Hak- Hak yang dapat dibebani Hak Tanggungan
1. Ketentuan umum Hak Tanggungan
Dalam Undang undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-pokok Agraria, LNRI Tahun 1960 No.104-TLNRI No.2043, atau yang lebih dikenal dengan sebutan Undang undang Pokok Agraria (UUPA) ditentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada orang-perorang, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan-badan hukum.
Pemegang hak atas tanah diberi kewenangan untuk menggunakan dan /atau memungut hasil dari tanah yang dikuasainya.Demikian pula ,pemegang hak atas tanah diberikan kewenangan untuk menggunakan tubuh bumi, air, dan ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi.
Salah satu hak yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah terhadap tanah yang dikuasainya adalah menjaminkan hak atas tanah untuk suatu utang tertentu dengan dibebani dengan Hak tanggungan.
UUPA mengatur bahwa hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan. Menurut Pasal 51 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Tanggungan akan diatur dengan Undang undang .
Selama lebih dari 35 tahun sejak diundangkan UUPA, lembaga Hak Tanggungan yang dibebankan atas Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengatur secara lengkap sesuai yang dikehendaki oleh Pasal 51 UUPA. Dalam kurun waktu tertentu, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantum dalam Pasal 51 UUPA, masih diberlakukan ketentuan hypotheek sebagai mana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan ketentuan credietverband dalam Staatblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatblad 1073-190, sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam atau berdasarkan UUPA.
Undang undang tentang Hak Tanggungan sebagaimana yang diperintahkan oleh pasal 51 UUPA , baru terbentuk setelah menunggu hampir 36 tahun sejak berlakunya UUPA. Undang-undang tersebut diundangkan pada tanggal 9 april 1996, yaitu UU No.4 Tahun 2996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, LNRI Tahun 1996 No.42 –TLNRI No.3632. Dalam Pasal 30-nya ditegaskan bahwa Undang -undang ini dapat disebut undang undang Hak Tanggungan (UUHT)
UUHT sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri-ciri sebagai berikut;
A. Memberikan kedudukan diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya.
B. Selau mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada.
C. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-piahk yang berkepentingan.
D. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Menurut pasal 29 UUHT, ketentuan mengenai credietverband sebagaimana tersebut dalam staatblaad (Stb) 1908-542 jo Stb 1909-586 dan stb. 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Stb. 1937-190 jo. Stb 1937 -191 dan ketentuan mengenai hypoteek sebagamana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak tanggungan pada hak atas tanah beserta benda benda yang berkaiytan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku.
Sebelum di undangkan UUHT ,terdapat Undang undang No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, yang mengatur tentang hypotheek yang berobyek Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan. Untuk mewujudkan kesatuan penyempurnaan (unifikasi) hukum dalam lembaga jaminan atas tanah yang sebelumnya terdapat dualisme hukum, maka dibuatlah Pasal 27 UUHT yang menyatakan bahwa”Ketentuan undang undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas rumah susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. dengan ketentuan pasal 27 UUHT, maka kata hypotheek dalam undang undang No.16 tahun 1985 harus dibaca Hak Tanggungan.
Dengan diundang kan UUHT, maka selangkah lebih maju dalam mewujudkan salah satu tujuan UUPA,yaitu mmewujudkan kesatuandan ksederhanaan hukumpertanahan dan hak hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Dalam penjelasan Umum UUHT ditegaskan bahwa Hak Tanggungan merupakan satu satunya lembaga jaminan atas tanah ,dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional Indonesia, yang merupakan salah satu tujuan utama UUPA.
Pengetian Hak Tanggungan dirumuskan dalam pasal 16 UUHT, yaitu Hak Tanggungan atas tanah beserta benda benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnaya disebut Hak Tanggungan , adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok agrarian, berikut atau tidak berikut benda benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Boedi Harsono, menyatakan bahwa Hak Tanggunan sebagai sebagai hak penguasaan atas tanah , yang berisikan kewenangan bagi kreditor untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan,tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan ,melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji (wanprestasi) dan mengambil hasilnya, baik seluruh atau sebagian sebagai pembayaran lunas utang debitur kepadanya.
Pada Hak Tanggungan sebagai salah salah satu hak penguasaan atas tanah yang bersifat perseorangan terdapat dua pihak yang menguasai tanah.yaitu pihak debitur menguasai tanahnya secara fisik, sedangkan pihak kreditur menguasai tanah secara yuridis atas tanah yang dijaminkan oleh debitur.Pada hak Tanggunan ,pihak kreditor mempunyai hak untuk menjual lelang untuk mengambil pelunasan utang jika debitur wanprestasi.
Dalam pasal 1 angka 1 UUHT dinyatakan bahwa Hak Tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA. hak –hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan harus memenuhi dua syarat yang ditentukan oleh UUHT, yaitu;
1. Hak atas tabnah tersebut menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan
2. Hak atas tanah tersebut menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Kedua syarat tersebut diatas bersifat kumulatif, artinya apabila salah satu syarat tidak dipenuhi, maka hak atas tanah tersebut tidak dapat dijaminkan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Syarat syarat hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan diperluas oleh I . Soegiarto, yaitu ;
1. Dapat dinilai dengan uang.
2. Merupakan hak yang telah didaftarkan (daftar umumpendaftaran tanah sebagai syarat untuk memenuhi asa publisitas).
3. bersifat dapat dipindahtangankan(dalam hal debitur cedera janji benda tersebut dapat dijualdimuka umum)
4. memerlukan penunjukkan dengan peraturan perundang undangan.
Sepadan dengan I Soegiarto, Boedi Harsono menyatakan bahwa untuk dapat dibebani hak jaminan atas tanah, obyek yang bersangkutan harus memenuhi empat syarat, yaitu;
1. Dapat dinilai dengan uang .
2. Termasuk hal yang didaftar dalam daftar umum.
3. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan.
4. Memerlukan penunjukkan oleh undang undang.
BAB III
PENUTUP
KESIMPULAN
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut.
sedangkan Pengertian Hak Atas Tanah Menurut UUPA Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa “bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak menguasai dari Negara termaksud dalam UUPA (pasal 1 ayat 2) memberi wewenang kepada Negara untuk :
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi , air, dan ruang angkasa;
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hokum antara orang-orang dengan bumi,air,dan ruang angkasa; dan
c. Menentukan dan mengatur hubungan hubungan hokum antara orang orang dan perbuatan perbuatan hukum yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa.
Subjek hak atas tanah atau pihak- pihak yang dapat memiliki atau menguasai hak atas tanah, adalah; perorangan dan badan hukum.
Undang undang tentang Hak Tanggungan sebagaimana yang diperintahkan oleh pasal 51 UUPA ,baru berbentuk setelah menunggu hamper 36 tahun sejak berlakunya UUPA.Undang undang tersebut diundangkan pada tanggal 9 april 1996,yaitu UU No.4Tahun 2996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Benda yang Berkaitan dengan Tanah ,LNRI Tahun 1996 No.42 –TLNRI No.3632.Dalam Pasal 30-nya ditegaskan bahwa Undang undang ini dapat disebut undang undang Hak Tanggungan (UUHT).
DAFTAR PUSTAKA
Muljadi, Kartini, Gunawan Widjaja. Hak-Hak atas Tanah . Jakarta: PRENADA MEDIA, 2004.
Santoso, Urip. Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah. Jakarta: PRENADA MEDIA, 2013.
0 comments:
Post a Comment